Boek 7 en de ontwerp- en controleopdracht

Een dienstencontract is het contract waarbij de opdrachtnemer zich verbindt om een materiële of intellectuele opdracht te verrichten zonder in een verhouding van ondergeschiktheid te staan. Alle dienstencontracten die geen lastgeving of bewaargeving zijn, heten voortaan ook aannemingscontract. Waar Boek 7 spreekt over de “opdrachtnemer”, wordt dus voortaan ook de architect, de ingenieur of het studiebureau bedoeld.

De kwalificatie volgt uit de aard van de prestatie en niet uit de benaming die u aan het contract geeft.

De wet geldt voor elk contract over de bouw, de omvorming of de afbraak van een onroerend bouwwerk of van een belangrijk deel ervan. Zij geldt evenzeer voor elk contract houdende intellectuele diensten in verband met de bouw, de omvorming of de afbraak van zo’n bouwwerk. De toelichting bij het wetsvoorstel bevestigt dat de architect en de tussenkomende ingenieur hieronder vallen.

“Bovenstaande geldt voor contracten die onroerende bouwwerken tot voorwerp hebben, i.e. grote werken voor de bouw, de afbraak, de verbouwing, de uitbreiding of de herstelling van een onroerend goed. Het betreft niet alleen huizen, appartementsgebouwen, fabrieks- en kantoorgebouwen, maar ook andere werken van onroerende aard, zoals bruggen, wegenwerken, dijken, sluizen, putten, etc.

Moeten ook als ‘grote werken’ worden beschouwd, werken voor de realisatie of de afbraak van de belangrijke onderdelen van een onroerend bouwwerk, zoals de muren, de vloeren, de dakbedekking, de schoorsteen, de terrassen, etc. Ook werken uitgevoerd voor of aan alle installaties van duurzame aard die essentieel en noodzakelijk zijn opdat het onroerend bouwwerk zou kunnen blijven dienen voor het gebruik waarvoor het bestemd is (liften, installaties van centrale verwarming, riolering, elektrische, sanitaire en verwarmingsinstallaties, etc.) en herstellings- en (verbouwings)werken uitgevoerd aan een bestaand gebouw die voldoende omvangrijk zijn, moeten als grote werken die onder het toepassingsgebied van dit bijzonder regime vallen, worden beschouwd.

Niet alleen materiële diensten betreffende (een deel van) een onroerend bouwwerk zijn omvat, maar ook de intellectuele diensten die met het oog op de bouw, de omvorming of de afbraak van (een deel van) een onroerend bouwwerk worden verricht. Zo vallen onder het toepassingsgebied van de wet: de diensten van bouwaannemers, architecten, tussenkomende ingenieurs, etc.”

Toelichting bij het wetsvoorstel, Kamer DOC 56 0743/001, bij het toenmalige artikel 7.4.47.

Geen. Of uw contract onder de wet (Boek 7) valt, is een feitenkwestie die de partijen niet zelf bepalen, maar de wet voorziet dat u over vele punten die hierna aan bod komen een eigen regeling kan treffen in uw overeenkomst.

Dat is wat bedoeld wordt met “aanvullend recht”: het recht van Boek 7 is van toepassing, maar u mag kiezen om er in uw contract van af te wijken. De wet vult dus aan wat u zelf niet geregeld heeft. Hierop bestaan uitzonderingen, voor regels die steeds van toepassing blijven (dwingend recht) en waar u dus zelf niet van kan afwijken.

De wet is bekendgemaakt op 23 september 2026 en treedt in werking op 1 september 2027. Boek 7 is van toepassing op de rechtshandelingen en rechtsfeiten van na die datum. Voor overeenkomsten die eerder tot stand komen blijft het huidige recht gelden, tenzij de partijen uitdrukkelijk anders overeenkomen.

U hebt tot 1 september 2027 om uw modelovereenkomst te herwerken. Opdrachten die vandaag worden getekend, lopen vaak nog jaren door, maar blijven onder het oude recht vallen. Pas dus tijdig uw contracten aan.

De opdrachtnemer is aansprakelijk voor elk conformiteitsgebrek dat de stabiliteit of de stevigheid van het bouwwerk aantast of dreigt aan te tasten, zelfs door ongeschiktheid van de grond, voor zover dat gebrek te wijten is aan een toerekenbare niet-nakoming.

Het gaat niet om een garantieverbintenis. De bouwheer moet nog altijd een tekortkoming aantonen. Een reëel risico op aantasting van de stabiliteit volstaat wel, een instorting of een onmiddellijk instortingsgevaar is niet vereist.

Het gebrek moet ten laatste tien jaar na de aanvaarding van het bouwwerk aan het licht komen. De bouwheer moet binnen tien jaar en drie maanden na diezelfde aanvaarding een vordering ten gronde instellen.

De aanvaarding is het startpunt van de telling, maar zij is geen voorwaarde om de aansprakelijkheid in te roepen. Het Hof van Cassatie heeft geoordeeld dat de bouwheer zich ook vóór de aanvaarding al op dit regime kan beroepen, bijvoorbeeld wanneer er over de oplevering blijvend betwisting bestaat. De aanvaarding bepaalt dus wanneer de termijn afloopt, niet of de bescherming bestaat.

Artikel 7.4.18 is uitdrukkelijk uitgesloten. Een melding binnen een redelijke termijn is hier dus niet vereist en verlengt ook niets. Alleen een vordering in rechte stuit het verval.

Wie het gebrek pas in het negende jaar ontdekt, moet vrijwel meteen dagvaarden. Omgekeerd verliest een bouwheer die een stabiliteitsgebrek in het eerste jaar ontdekt en er jarenlang over zwijgt, zijn recht niet: hij behoudt de volledige termijn. Een contractuele klachttermijn kan hier niet worden ingevoerd.

Ieder beding dat de aansprakelijkheid voor deze gebreken uitsluit of beperkt, is absoluut nietig. Volgens de toelichting geldt dat ook voor eenzijdige rechtshandelingen, zoals een verklaring waarin de bouwheer afstand doet van deze bescherming.

Hier breekt de wetgever uitdrukkelijk met de bestaande rechtspraak. Het Hof van Cassatie aanvaardde tot nog toe dat een opdrachtnemer zich kon bevrijden van aansprakelijkheid voor de fouten van zijn hulppersonen, ook wanneer die fouten de stabiliteit in het gedrang brachten, omdat de artikelen 1792 en 2270 oud BW zich daar niet uitdrukkelijk tegen verzetten (Cass. 3 maart 1978). De toelichting noemt dat onaanvaardbaar.

De redenering van de wetgever verloopt in twee stappen. Artikel 7.4.15 bepaalt dat de opdrachtnemer aansprakelijk is voor gebreken die aan zijn toerekenbare niet-nakoming te wijten zijn, en die bepaling krijgt voor stabiliteitsbedreigende gebreken een openbare-ordekarakter. Een tekortkoming van een hulppersoon is de opdrachtnemer toerekenbaar volgens het gemene verbintenissenrecht. Ook dat aspect is dus van openbare orde.

Een beding waarin een architect of een aannemer zijn aansprakelijkheid beperkt voor fouten van het studiebureau of van een onderaannemer, is daarmee even nietig als een rechtstreekse exoneratie tegenover de bouwheer. Elke belanghebbende kan die nietigheid inroepen en de rechter kan ze ambtshalve opwerpen.

Bedingen die de aansprakelijkheid verzwaren of uitbreiden blijven geldig. Paragraaf 3 viseert enkel het uitsluiten en het beperken. De toelichting beslecht daarmee uitdrukkelijk de discussie die daarover de laatste jaren was ontstaan.

Conformiteitsgebreken die de stabiliteit niet bedreigen, blijven onderworpen aan de artikelen 7.4.15 tot 7.4.19. Voor dat deel behoudt u de gewone contractuele speelruimte.

Plafonds op uw aansprakelijkheid, een beperking tot het ereloonbedrag, de uitsluiting van gevolgschade en korte klachttermijnen blijven bruikbaar, maar enkel voor deze categorie, dus voor de gebreken die de stabiliteit niet bedreigen. Maak in uw contracten dus een onderscheid tussen stabiliteitsbedreigende conformiteitsgebreken en gewone gebreken, waarvoor de aansprakelijkheid wel kan worden beperkt.

De opdrachtgever aanvaardt de afgewerkte opdracht op de plaats en het tijdstip van de levering. De dubbele oplevering moet uitdrukkelijk worden bedongen: zwijgt het contract, dan is er geen voorlopige en definitieve oplevering en dan wordt de aanvaarding vermoed te hebben plaatsgevonden bij de inontvangstname (levering). Staat in uw contract wél een voorlopige en definitieve oplevering, dan valt de inontvangstname op de voorlopige oplevering en de aanvaarding pas op de definitieve oplevering.

Voor woningbouwcontracten verandert er niets: artikel 9 van de Wet Breyne blijft de dubbele oplevering dwingend opleggen.

Een aanvaarding zonder voorbehoud bevestigt dat tijdig is geleverd en dat er geen gebrek is dat een voorzichtige en redelijke opdrachtgever bij een aandachtig onderzoek had kunnen opmerken.

Dit is het enige punt waarop het oude onderscheid tussen zichtbaar en verborgen nog meespeelt. Wat bij de aanvaarding een zichtbaar gebrek was, moet binnen een redelijke termijn gemeld worden, anders wordt het verondersteld aanvaard te zijn.

“Wanneer de afgewerkte opdracht tijdig werd geleverd en aan de vereisten van artikel 7.4.15 beantwoordt, is de opdrachtgever verplicht om de opdracht te aanvaarden. Wanneer dat niet het geval is, kan de opdrachtgever niet verplicht worden de opdracht te aanvaarden. In voorkomend geval kan de opdrachtgever hetzij de opdracht aanvaarden met formulering van een of meerdere voorbehouden, hetzij de aanvaarding weigeren.

De opdrachtgever kan de aanvaarding evenwel maar weigeren wanneer de niet-tijdige levering van de opdracht of een conformiteitsgebrek een normaal gebruik van de opdracht (i.e. het gebruik dat contractueel bedongen werd of dat impliciet is verondersteld) door de opdrachtgever verhindert. Verhindert een conformiteitsgebrek het normaal gebruik van de opdracht niet, dan moet de opdrachtgever aanvaarden met formulering van een voorbehoud voor het desbetreffende conformiteitsgebrek. De aanvaarding in een dergelijk geval zomaar weigeren, zou immers rechtsmisbruik inhouden.”

Toelichting bij het wetsvoorstel, Kamer DOC 56 0743/001, bij artikel 7.4.9.

Een bouwheer die de aanvaarding weigert voor gebreken die het normale gebruik niet verhinderen, zit fout. De toelichting voegt er bovendien aan toe dat een onwettige weigering, na ingebrekestelling, kan uitmonden in een rechterlijke beslissing die als aanvaarding geldt.

Strekt de opdracht tot het vervaardigen of bouwen van een goed, dan leidt de aanvaarding van de afgewerkte opdracht tot de overdracht van de eigendom van dat goed. Voor de materialen geldt dat de eigendom overgaat naarmate ze zijn ingewerkt in het “goed” waarop de opdrachtgever al een eigendomsrecht of een gebruiksrecht heeft.

Om dit te verstaan grijpen we terug naar de toelichting. Die verwijst naar twee gevallen: wanneer de opdracht strekt tot de bewerking van een roerend goed dat de opdrachtgever toebehoort, en wanneer zij strekt tot de bouw van een onroerend goed op een goed waarop de opdrachtgever een zakelijk recht heeft. In die gevallen speelt de regel dat het eigendomsrecht van de door de opdrachtnemer aangeleverde materialen geschiedt naargelang hun incorporatie in het goed waarop de opdrachtgever een eigendomsrecht of een gebruiksrecht heeft (Cass. 16 juni 1995, AC 1995, 621, met conclusie van advocaat-generaal Bresseleers).

Bouwt u een nieuw huis op zijn grond, dan gaat de eigendom van de gyprocplaten en de rest van de materialen al tijdens de uitvoering van de werken over. Renoveert u de zolder van zijn bestaande woning, dan geldt precies hetzelfde: zodra de gyprocplaten bevestigd zijn, gaat de eigendom ervan naar de bouwheer-opdrachtgever.

Ook een huurder heeft een gelijkaardig recht, via het accessoir opstalrecht van artikel 3.182 BW, maar enkel binnen de perken van dat recht.

Heeft de bouwheer helemaal geen recht op het onderliggende goed, dan valt u terug op de hoofdregel: de eigendom gaat dan pas over bij de aanvaarding van de werken.

Het risico, bijvoorbeeld stormschade, zit bij de bouwheer-opdrachtgever vanaf de levering van de opdracht. Spreekt u niets af, dan aanvaardt hij op de plaats en het tijdstip van die levering, en vallen beide ogenblikken samen. Hebt u een voorlopige en een definitieve oplevering bedongen, dan gaat het risico over bij de voorlopige oplevering, terwijl de aanvaarding pas bij de definitieve volgt.

Voor de materialen levert dat een opvallende tussenfase op. Zijn ze eenmaal ingewerkt, dan zijn ze al eigendom van de bouwheer, maar het risico blijft bij u tot de levering van de opdracht. Waait het dak er tijdens de werken af, dan draagt u dat verlies, ook al waren de pannen juridisch al van hem. De toelichting noemt dat uitdrukkelijk het beginsel res perit debitori: zolang u niet geleverd hebt, is het verlies voor u. Uiteraard zijn er verzekeringen die dit regelen, maar dat zou ons hier te ver brengen.

De wetgever trekt die lijn ook door in de Wet Breyne. Artikel 41 van de wet van 22 juli 2026 vervangt in artikel 5 van die wet de verwijzingen naar de artikelen 1788 en 1789 oud BW door de nieuwe artikelen 7.4.24 en 7.4.25.

Verwar die risico-overgang niet met uw aansprakelijkheid. Dat de bouwheer het risico draagt, zegt alleen iets over toeval. Voor gebreken die aan een tekortkoming van uw kant te wijten zijn, blijft u aansprakelijk volgens de gewone regels, ook na de levering.

Beide bepalingen zijn aanvullend recht, dus u mag een ander ogenblik afspreken. Doet u dat, zorg dan dat uw contract en de verzekering van de werf hetzelfde ogenblik aanwijzen.

Heeft de bouwheer het ontwerp en de controle op de uitvoering toevertrouwd aan een architect of een andere derde, met wie hij afzonderlijk heeft gecontracteerd, dan wordt de aanvaarding van het bouwwerk behoudens tegenbewijs vermoed ook de aanvaarding in te houden van die ontwerp- en controleopdracht, voor de prestaties verricht tot de datum van de aanvaarding.

De wet spreekt van een architect of een andere derde. Een studiebureau of een raadgevend ingenieur die het ontwerp en de controle op zich neemt, valt daar evengoed onder.

Er is geen afzonderlijke oplevering van uw eigen prestatie meer nodig. Wordt het bouwwerk aanvaard, dan geldt uw opdracht in beginsel mee als aanvaard, en beginnen vanaf datzelfde ogenblik de termijnen voor uw aansprakelijkheid te lopen.

Het vermoeden werkt daarbij als een gewone aanvaarding. Het dekt de tekortkomingen in uw prestatie die de bouwheer bij een aandachtig onderzoek had kunnen opmerken. Wat hij toen niet kon zien, blijft binnen de gewone termijnen aanspreekbaar.

Het vermoeden dekt alleen het werk dat u op de dag van de aanvaarding al geleverd had. Blijft u daarna nog bezig, bijvoorbeeld met de opvolging van de restpunten of van de waarborgperiode, dan hoort dat latere werk er niet bij. Voor die prestaties begint uw termijn dus pas later te lopen, op het ogenblik dat ook zij worden aanvaard.

Het vermoeden is weerlegbaar: de bouwheer mag aantonen dat de aanvaarding van het bouwwerk niet bedoeld was als aanvaarding van uw opdracht. U mag in uw overeenkomst ook een eigen moment van aanvaarding afspreken.

Wat u beter niet schrijft, is dat de aanvaarding van het bouwwerk sowieso en zonder tegenbewijs geldt als aanvaarding van uw opdracht. Daarmee ontneemt u de bouwheer de kans om het tegendeel te bewijzen, en zo’n beding loopt het risico te sneuvelen onder de B2B-wetgeving.

De artikelen 1792 en 2270 oud BW spraken van de architect en de aannemer. Het studiebureau stond er niet in. De rechtspraak bracht het er wel onder, maar dat vergde telkens een redenering.

Boek 7 doet dat anders. Artikel 7.4.55 verklaart de regeling uitdrukkelijk van toepassing op contracten die intellectuele diensten over een bouwwerk tot voorwerp hebben, en de toelichting noemt daarbij de architect en de tussenkomende ingenieur. Artikel 7.4.57 spreekt bovendien niet meer van de architect en de aannemer, maar van de opdrachtnemer.

Het argument dat u niet onder de tienjarige aansprakelijkheid valt omdat u geen architect en geen aannemer bent, is verdwenen.

Vrijwel elke ereloonovereenkomst van een studiebureau bevat een aansprakelijkheidsbeperking, meestal een veelvoud van het ereloon of een plafond per schadegeval. Voor stabiliteitsbedreigende conformiteitsgebreken is zo’n beding voortaan absoluut nietig. Voor alle andere conformiteitsgebreken blijft het gewoon overeind.

De meeste contracten maken dat onderscheid niet. Er staat één algemeen geformuleerde beperking in die alles dekt, en die beperking valt straks weg voor precies de schade die het duurst uitvalt.

Splits uw clausule in twee. Een beperking die uitdrukkelijk alleen slaat op gebreken die de stabiliteit niet raken, en geen beperking voor de rest. Zo blijft het deel dat wél mag, ook echt staan.

Er bestaan twee verplichte verzekeringen in de bouw, en samen dekken zij net niet wat hier wegvalt.

De eerste is de wet van 31 mei 2017, de wet Peeters-Borsus. Die verplicht aannemers, architecten en andere dienstverleners in de bouwsector van werken in onroerende staat om hun tienjarige aansprakelijkheid te verzekeren. Studiebureaus vallen onder die laatste categorie. Belangrijk: die plicht geldt alleen voor woningbouw.

De tweede is de wet van 9 mei 2019, de wet Peeters-Ducarme. Die verplicht alle intellectuele beroepen in de bouw om hun beroepsaansprakelijkheid te verzekeren, voor alle gebouwen en niet alleen voor woningen. De memorie van toelichting noemt daarbij uitdrukkelijk de ingenieurs, de studiebureaus stabiliteit en speciale technieken, de projectmanagers en de quantity surveyors. Maar die verzekering dekt enkel de beroepsfouten die buiten de tienjarige aansprakelijkheid vallen. De tienjarige zelf is er uitdrukkelijk van uitgesloten.

Zet die twee naast elkaar en u ziet het probleem. Werkt u aan een kantoorgebouw, een school of een fabriek, dan verliest u uw contractuele plafond voor stabiliteitsbedreigende gebreken, terwijl geen van beide wetten u verplicht u daarvoor te verzekeren. U kunt die dekking wel kopen, maar niemand doet dat automatisch voor u.

Er is nog een tweede punt, dat de andere categorie raakt. Artikel 5 van de wet van 9 mei 2019 laat uw verzekeraar toe schade uit te sluiten die ontstaat doordat contractuele verbintenissen niet of niet volledig zijn uitgevoerd. Juristen stelden van bij de invoering vast dat een verzekeraar daarmee de contractuele aansprakelijkheid nagenoeg volledig buiten de dekking kan houden. Dat speelt niet bij stabiliteitsgebreken, maar wel bij de gewone beroepsfouten, en dat is net de categorie waar uw plafond nog overeind blijft.

Neem uw polis erbij en beantwoord twee vragen. Ben ik voor niet-residentiële projecten verzekerd voor de tienjarige aansprakelijkheid? En wat sluit mijn beroepsaansprakelijkheidspolis uit wanneer het gaat over het niet nakomen van contractuele verbintenissen? Doe dat vóór september 2027, niet erna.

Studiebureaus besteden deelstudies uit: akoestiek, brandveiligheid, een bijzondere berekening. Betaalt u die onderaannemer niet, dan kan hij zich rechtstreeks tot de bouwheer wenden, ten belope van wat de bouwheer u nog verschuldigd is. Elke contractuele beperking daarvan wordt voor niet-geschreven gehouden.

Omgekeerd werkt het net zo. Werkt u zelf als onderaannemer onder een hoofdstudiebureau of onder de architect, dan hebt u die vordering tegen de bouwheer. En vraagt een van beide partijen het schriftelijk, dan moet de bouwheer het betwiste bedrag consigneren.

De bouwheer bezorgt u de instructies, de inlichtingen, de vergunningen en de machtigingen die u redelijkerwijze van hem mag verwachten. U bezorgt hem op uw beurt de informatie die hij mag verwachten, en u laat hem nagaan of u uitvoert zoals het contract voorschrijft.

U volgt de instructies van de bouwheer, zolang u onafhankelijk kan blijven en uw taken professioneel kan blijven uitvoeren. Zijn die instructies onaangepast of manifest onredelijk, dan mag u weigeren ze uit te voeren of voorbehoud aantekenen.

Voor de architect sluit dit aan bij de onafhankelijkheid die de wet van 20 februari 1939 al oplegt. Boek 7 voorziet bijkomend de mogelijkheid, en eigenlijk ook uw verplichting, om uw voorbehouden schriftelijk vast te leggen als bewijs.

“Het derde lid bepaalt dat de opdrachtnemer de instructies die de opdrachtgever dienovereenkomstig formuleert, moet volgen. Niettemin mag hij, indien de instructies van de opdrachtgever onaangepast of manifest onredelijk zijn, de uitvoering ervan weigeren. In bepaalde gevallen moet de opdrachtnemer de instructies van de opdrachtgever zelfs weigeren, bijvoorbeeld indien zij tot een manifest gevaarlijke situatie aanleiding geven. Indien de opdrachtnemer, in een geval waarin hij niet verplicht is de instructies van de opdrachtgever te weigeren maar zulks enkel een mogelijkheid is, toch met de uitvoering van een onaangepaste of manifest onredelijke instructie instemt, moet hij voorafgaandelijk voorbehoud maken.

Dringt de opdrachtgever ondanks een dergelijk voorbehoud toch aan op de naleving door de opdrachtnemer van zijn instructies, en veroorzaakt dit nadien problemen, dan kan de opdrachtnemer van elke aansprakelijkheid worden ontheven.

Een instructie is ‘onaangepast’ wanneer zij vanuit objectief oogpunt problematisch is, bijvoorbeeld wanneer zij technisch of praktisch onhaalbaar of moeilijk realiseerbaar is. Een instructie is ‘manifest onredelijk’ wanneer zij vanuit een meer subjectief oogpunt problematisch is, bijvoorbeeld omdat zij de omvang van de opdracht aanzienlijk vergroot of omdat zij dreigt de uitvoering van de opdracht aanzienlijk te vertragen of aanzienlijk duurder te maken. Aldus weegt op de opdrachtnemer een waarschuwingsplicht.”

Toelichting bij het wetsvoorstel, Kamer DOC 56 0743/001, bij artikel 7.4.5.

Er zijn drie situaties. Leidt de instructie tot een manifest gevaarlijke toestand, dan bent u verplicht te weigeren. Is zij enkel onaangepast of manifest onredelijk, dan mag u weigeren. Voert u ze toch uit, dan maakt u vooraf voorbehoud.

Dat voorbehoud is meer dan een formaliteit. Blijft de bouwheer aandringen en loopt het daarna mis, dan kunt u van elke aansprakelijkheid worden ontheven. Het bewijs daarvan ligt bij u. Noteer het voorbehoud dus schriftelijk, met de datum, de instructie zelf en de reden waarom u ze onaangepast of onredelijk vindt. Een verslag van een werfvergadering of een bevestigende e-mail volstaat, een mondelinge opmerking niet.

Werken er meerdere opdrachtnemers op hetzelfde project, en heeft elk van hen een apart contract met de bouwheer, dan is het de bouwheer die hen coördineert. Bij nevenaanneming is dat dus het wettelijke uitgangspunt.

De bouwheer mag die taak contractueel doorgeven aan een van de opdrachtnemers, en dat kan u zijn. Neemt u ze aan, spreek dan een aparte vergoeding af en zorg dat u ook de bevoegdheid krijgt om beslissingen te nemen over het werk van de anderen. Zonder vergoeding en zonder beslissingsmacht neemt u een risico over waar niets tegenover staat.

Neemt u de coördinatie over, dan wordt u daarvoor hulppersoon van de bouwheer. Lijden de andere opdrachtnemers schade door een coördinatiefout, dan spreken zij in beginsel de bouwheer aan, niet u rechtstreeks.

Elke opdrachtnemer moet samenwerken met de andere opdrachtnemers op het project. Zodra uw werkzaamheden elkaar raken, geldt tussen u onderling een plicht om te informeren, te adviseren en te waarschuwen.

Dat is een inspanningsverbintenis, geen resultaatsverbintenis. Elke opdrachtnemer blijft daarnaast alleen aansprakelijk voor de verbintenissen die tot zijn eigen opdracht behoren. Een scherpe afbakening van uw opdracht beschermt u dus ook tegenover de aannemer en het studiebureau.

U neemt binnen de grenzen van uw opdracht de veiligheidsmaatregelen die de wet, de goede trouw en de gebruiken vragen. U vermijdt belangenconflicten waar de wet, het gebruik, het contract of de goede trouw dat verlangen. En u informeert de bouwheer over de moeilijkheden die tijdens de uitvoering opduiken, en bij de levering over de manier waarop u hebt uitgevoerd.

Volgens de toelichting bestaat die plicht uit twee bewegingen. Eerst informeert u zich over de risico’s die de uitvoering meebrengt voor de bouwheer, voor zijn goederen, voor derden of voor het milieu. Daarna neemt u de nodige voorzorgsmaatregelen. Het voorbeeld in de toelichting is de aannemer die omvangrijke graafwerken uitvoert: hij moet zich vooraf informeren over de ondergrondse leidingen en vervolgens voorkomen dat ze beschadigd raken.

Tegenover de bouwheer is deze veiligheidsverplichting een inspanningsverbintenis die neigt naar een resultaatsverbintenis, maar u bent wel maar aansprakelijk als u daarbij een fout maakt. Tegenover derden geldt de gewone zorgvuldigheidsplicht.

De regel dat u moet waken over belangenconflicten speelt vooral bij uw bestaande relaties met leveranciers, systeemfabrikanten of aannemers. Een bevriende leverancier of aannemer ontzien wanneer die fouten maakt en daardoor schade dreigt te veroorzaken bij de bouwheer, zal onder Boek 7 dus zwaarder gaan doorwegen, ook bij de beoordeling van uw veiligheidsplicht.

U mag voor de uitvoering van uw opdracht een hulppersoon inschakelen, tenzij de aard of de strekking van die opdracht zich daartegen verzet.

De toelichting noemt deze bepaling uitdrukkelijk didactisch. Zij wil afrekenen met de gedachte dat een dienstencontract altijd persoonsgebonden is. U mag zowel een eigen werknemer als een zelfstandige medewerker inzetten. Alleen uitzonderlijk, wanneer de aard of de strekking van de opdracht zich ertegen verzet, kan dat niet.

Uw bureau mag de opdracht intern verdelen en externe medewerkers inschakelen, ook zonder dat daarover iets in het contract staat. U blijft wel aansprakelijk voor hun fouten. Wil de bouwheer dat een bepaalde ontwerper de opdracht persoonlijk uitvoert, dan moet dat uitdrukkelijk worden afgesproken.

Sinds 1 januari 2025 geldt in de bouwsector, de vleesnijverheid en de verhuissector een verbod op louter financiële onderaanneming, ingevoerd door artikel 147 van de wet van 15 mei 2024 over het sociaal strafrecht en diverse arbeidsrechtelijke bepalingen.

De regel luidt dat een onderaannemer het geheel van zijn overeenkomst niet verder in onderaanneming mag geven. Hij moet altijd een deel van de werken zelf uitvoeren. Alleen de coördinatie behouden en al het materiële werk doorgeven, mag evenmin. Uit de parlementaire voorbereiding blijkt dat een klein aandeel volstaat, maar het moet om echte uitvoering gaan.

Het verbod geldt vanaf de eerste onderaannemer in de keten en voor elke schakel daarna. De hoofdaannemer, dus wie rechtstreeks met de opdrachtgever contracteert, valt er niet onder en mag zijn opdracht wel volledig uitbesteden. De sanctie is er een van niveau 4 uit het Sociaal Strafwetboek, met gevangenisstraf en geldboetes.

Let op het toepassingsgebied. Het verbod viseert werken in onroerende staat, dus het materiële bouwwerk. Een studiebureau dat een deelstudie uitbesteedt, verricht intellectuele diensten en valt daar in beginsel niet onder. De regel wordt wel belangrijk zodra u als onderaannemer deelneemt aan de uitvoering zelf, en wanneer u de contractstructuur van een project mee helpt opzetten.

U staat ervoor in dat de bouwheer niet wordt uitgewonnen van het resultaat van uw opdracht. Dat geldt zowel voor uw eigen daad als voor daden van derden, voor zover de uitwinning u toerekenbaar is. Bij derden gaat het alleen om juridische aanspraken die vóór de levering zijn ontstaan.

Uw eigen daad omvat elke stoornis van het gebruik of het genot van de opdracht door uw toedoen, en elke juridische aanspraak die u zelf op de opdracht laat gelden. De datum doet daarbij niet ter zake.

De toelichting gebruikt hier uitdrukkelijk het ontwerp van een architect als voorbeeld. Een rechtsstoornis door een derde doet zich voor wanneer iemand beweert dat het geleverde werk zijn intellectuele eigendomsrechten schendt, zoals de rechten van een architect op zijn ontwerpen of van een softwareontwikkelaar op zijn programma’s. Hetzelfde geldt wanneer een derde beweert dat u materialen hebt gebruikt die bij hem gestolen zijn.

Bouwt u voort op plannen van een vorige ontwerper, gebruikt u een detail uit een gekocht naslagwerk, of neemt u beeldmateriaal of software van derden op in uw dossier, dan draagt u dat risico tegenover uw bouwheer. De vrijwaring geldt zelfs voor aanspraken waarvan u geen kennis had of kon hebben. Zij geldt niet voor stoornissen die u vóór het sluiten van het contract uitdrukkelijk aan de bouwheer hebt gemeld.

Paragraaf 4 verklaart de artikelen 7.2.22 tot 7.2.24 van overeenkomstige toepassing. Daaruit volgt een duidelijke tweedeling. Elk beding dat u geheel of gedeeltelijk bevrijdt van de vrijwaring voor uw eigen daad, wordt voor niet-geschreven gehouden. Voor daden van derden mag u zich wel bevrijden, tenzij u bij het sluiten van het contract op de hoogte was van het uitwinningsrisico.

Artikel 7.2.23 voegt daar een procedurele voorwaarde aan toe. Wordt de bouwheer door een derde in rechte aangesproken, dan moet hij u in het geding doen tussenkomen. Doet hij dat niet en wordt hij definitief veroordeeld, dan dooft uw vrijwaringsplicht uit, op voorwaarde dat u bewijst dat er voldoende middelen waren om de aanspraak van die derde te laten verwerpen. Neem die tussenkomstplicht dus uitdrukkelijk in uw overeenkomst op.

De bouwheer kan een contract van bepaalde duur op elk ogenblik opzeggen. Hij vergoedt dan uw uitgaven, uw verliezen, de prestaties die u al hebt geleverd en, tenzij het gebruik anders meebrengt, de winst die u misloopt.

Omgekeerd geldt dat niet. Een opdrachtnemer kan een contract van bepaalde duur tegen betaling niet opzeggen.

Volgens de toelichting houdt de rechter rekening met twee correcties: de kosten die u door de stopzetting uitspaart, en de mogelijkheid om in de vrijgekomen tijd andere opdrachten aan te nemen.

Wilt u zelf kunnen uitstappen bij aanhoudende wanbetaling of bij een opdracht die onwerkbaar wordt, dan moet die mogelijkheid uitdrukkelijk in uw overeenkomst staan. Een forfaitaire opzegvergoeding kan, maar houd het bedrag evenredig.

Vandaag eindigt de huur van werk van rechtswege door de dood van de werkman, de architect of de aannemer. Een deel van de rechtspraak leidt daaruit af dat ook het faillissement van de vennootschap het contract van rechtswege beëindigt.

Die regel wordt geschrapt. De toelichting noemt hem verouderd, omdat hij uitgaat van de gedachte dat elk aannemingscontract persoonsgebonden is, en dat is vandaag doorgaans niet meer het geval.

Boek 7 voorziet geen vervangende regel. U valt terug op het gemene contractenrecht, meer bepaald op artikel 5.142, tweede lid, 1° BW. Daarin eindigt een contract bij overlijden, onbekwaamheid of insolvabiliteit alleen wanneer uit de aard en de strekking van het contract met zekerheid blijkt dat de partijen het zo hebben bedoeld. Voor lastgeving blijft de beëindiging wel uitdrukkelijk geregeld.

Voor een eenmanspraktijk is dit een reële wijziging. Uw lopende opdrachten eindigen niet langer vanzelf bij uw overlijden, tenzij aantoonbaar is dat de bouwheer juist u persoonlijk voor ogen had. Wil u dat uw opdrachten wél eindigen, of juist dat zij worden verdergezet door een aangeduide confrater, dan zet u dat best uitdrukkelijk in uw overeenkomst.

Spreekt u een forfaitair ereloon af, dan kunt u geen verhoging eisen, ook niet wanneer de opdracht meer werk of meer kosten blijkt te vragen. Er is een uitzondering voor ongekende omstandigheden, maar die vraagt vijf voorwaarden samen en kan bovendien contractueel worden uitgesloten.

Voor een ontwerpopdracht ligt de echte hefboom bij de meerwerkprocedure in uw contract, voor het geval de bouwheer zijn programma wijzigt. Leg vast hoe hij een wijziging vraagt, hoe die wordt geraamd en wanneer zij tot een aanpassing van uw ereloon leidt.

De regeling over ongekende omstandigheden en de vijf voorwaarden ervan behandelen we apart in Imprevisieleer en ongekende omstandigheden regelen onder Boek 7 B.W.

Dit is een stille maar ingrijpende wijziging. Vandaag bepaalt artikel 1793 oud BW dat de aannemer of de architect bij een aanneming van bouwwerken tegen vaste prijs alleen een prijsverhoging kan krijgen wanneer de bouwheer schriftelijk instemt met de veranderingen en de prijs ervan is overeengekomen. De toelichting benadrukt dat dit geen loutere bewijsregel is: zonder geschrift is elke wijziging van de vaste prijs onrechtmatig.

Die bepaling wordt opgeheven. De toelichting geeft daarvoor vier redenen. Zij wijkt af van het consensualisme uit het gemene contractenrecht, waar instemming ook stilzwijgend kan worden gegeven. De rechtspraak leest haar zeer restrictief en past haar alleen toe op de oprichting van een gebouw (Cass. 4 oktober 1951). Buiten het Franse recht bestaat de regel nergens. En de bescherming van de bouwheer wordt al op een andere manier bereikt.

Naar uw waarschuwingsplicht. De toelichting zegt het zo: worden veranderingen of vergrotingen van de opdracht overwogen, dan moet de bouwaannemer de bouwheer waarschuwen over de financiële implicaties daarvan.

Voor u betekent dat twee dingen tegelijk. Het formele vereiste van een geschrift valt weg, dus een akkoord over meerwerk kan voortaan ook op andere manieren worden aangetoond. Maar de aansprakelijkheid verschuift naar de vraag of u tijdig hebt gewaarschuwd over de kostprijs. Dat maakt een contractuele meerwerkprocedure belangrijker dan ze vandaag al is, niet minder belangrijk.