Nieuwe wetten die uw bouwcontract raken.

De bouwheer kan voortaan rechtstreeks een schadevergoeding vorderen van de hulppersonen die zijn aannemer inschakelt — dat wil zeggen iedereen die meewerkt aan de uitvoering van het contract: onderaannemers, studiebureaus, werknemers en bestuurders. Vroeger waren die beschermd (de "quasi-immuniteit") en kon enkel de aannemer zelf worden aangesproken; dat vervalt nu.

De hulppersoon staat daar niet weerloos tegenover: hij geniet een dubbele doorwerking van verweermiddelen. Hij kan zich dus verweren met zowel de bepalingen uit zijn eigen (onder)contract als die uit het hoofdcontract tussen bouwheer en aannemer.

Art. 6.3 BW is van aanvullend recht: partijen mogen deze rechtstreekse aansprakelijkheid contractueel uitsluiten of beperken. Dat kan echter niet bij aantasting van de fysieke of psychische integriteit, en evenmin bij een opzettelijke fout. De nieuwe regeling geldt voor feiten van ná 01/01/2025.

Voor contracten die vóór die datum werden gesloten, is in de rechtsleer betwist welke samenloopregeling van toepassing is. Neem bij twijfel dus een uitdrukkelijke keuzebepaling op in het contract, en herbekijk lopende raamcontracten én verzekeringspolissen.

De wet van 15 mei 2024 verbiedt in de bouw (werken in onroerende staat), de vleesnijverheid en de verhuis twee praktijken op het niveau van de onderaannemer: (1) pure financiële onderaanneming — de onderaannemer neemt een opdracht aan maar besteedt die vervolgens volledig verder uit zonder zelf werken uit te voeren; en (2) loutere coördinatie zonder eigen uitvoering.

Het verbod geldt vanaf onderaannemer niveau 1, dus niet voor de hoofdaannemer die rechtstreeks met de opdrachtgever contracteert — die mag de volledige uitvoering wél in onderaanneming geven. Let op: werk uitbesteden aan zelfstandigen is ook een vorm van onderaanneming. In de verhuissector mag de keten bovendien maximaal drie niveaus tellen; verdere onderaanneming is daar verboden.

De regeling is van openbare orde: contractuele bepalingen die het verbod uitsluiten of beperken zijn niet toegelaten, en ook bestaande overeenkomsten waarvan de uitvoering nog moet starten worden geviseerd.

Concreet moet elke onderaannemer ten minste een deel van de opdracht zelf uitvoeren, met een heldere afbakening tussen het eigen werk en het uitbestede werk. Overtredingen vallen onder sanctieniveau 4 van het Sociaal Strafwetboek: gevangenisstraf en/of geldboetes die per betrokken werknemer kunnen oplopen.

Een schriftelijke verklaring op eer van de aannemer volstaat niet langer. In risicosectoren zoals de bouw komt daar een actieve controleplicht bovenop. Die plicht rust op professionele opdrachtgevers, hoofdaannemers én intermediaire aannemers die in het Vlaamse Gewest werk laten uitvoeren door een rechtstreekse (onder)aannemer.

Zij moeten drie dingen doen: de identiteits-, verblijfs- en tewerkstellingsdocumenten opvragen, ze controleren op vervalsing of ongeldigheid, en ze vijf jaar bewaren (met een maximum van tien jaar). De verplichting geldt voortaan ook wanneer het gaat om illegaal verblijvende zelfstandigen.

Ze geldt níét voor zuivere privéopdrachtgevers. Let op: het ontwerp voorzag ook een vrijstelling voor beperkte werken (€ 30.000 met één aannemer, € 5.000 met één onderaannemer), maar die drempelbedragen zijn geschrapt uit de definitief goedgekeurde tekst nadat de Raad van State oordeelde dat de Vlaamse Regering daarmee haar bevoegdheid te buiten ging. Er bestaat vandaag dus géén ondergrens.

De gedoogperiode van zes maanden, waarin nog geen sancties werden opgelegd, liep af op 30 juni 2026. De sancties bij niet-naleving zijn zwaar: strafrechtelijke vervolging of een administratieve geldboete. Leg daarom de documentplicht, de doorstroom van die verplichting naar onderaannemers en de bewaartermijn uitdrukkelijk contractueel vast.

Alle Belgische btw-plichtigen wisselen hun B2B-facturen uit in gestructureerde vorm (EN 16931 · Peppol BIS). Een pdf per e-mail volstaat niet meer.

Raakt rechtstreeks uw facturatie-, betalings- en opeisbaarheidsclausules: leg het formaat, het kanaal en het tijdstip van ontvangst contractueel vast. Een ander netwerk of formaat kan enkel mits uitdrukkelijk akkoord van beide partijen.

Sinds 8 januari 2026 zijn de meeste bepalingen van de nieuwe Europese CPR (Verordening 2024/3110) van toepassing. De oude verordening uit 2011 wordt gefaseerd ingetrokken. De eigenlijke verplichtingen — CE-markering en het aangeven van milieuprestaties — liggen bij de fabrikanten en importeurs, niet bij u als opdrachtgever of aannemer.

Verwacht op korte termijn echter niets nieuws in uw leveringsdossier. De nieuwe documenten worden pas verplicht per productfamilie, telkens wanneer een geharmoniseerde technische specificatie onder de CPR-2024 die familie dekt — en zelfs dan volgt er nog een overgangsperiode waarin de fabrikant de oude norm mag blijven gebruiken. De verordening bepaalt uitdrukkelijk dat de vereisten voor een productfamilie pas verplicht worden twaalf maanden na de inwerkingtreding van de geharmoniseerde technische specificatie voor die familie. Een reeks artikelen van de verordening van 2011 blijft daarom nog jarenlang gelden. Vandaag krijgt u voor zowat elk product nog steeds een gewone prestatieverklaring (DoP) onder de oude regeling.

Wat er ná die omschakeling verandert: de Verklaring van Prestatie en Conformiteit (DoPC) voegt prestatie en conformiteit samen in één document en bevat ook veiligheids- en milieugegevens. Het Digitaal Productpaspoort (DPP) voor de bouw bestaat nog niet: het gedelegeerd besluit voor bouwmaterialen wordt verwacht rond 2027, gevolgd door een overgangstermijn van minstens achttien maanden. Reken op 2028–2029.

Gevolg voor uw contracten: verwijs in uw bestek en materiaalclausules niet hard naar een prestatieverklaring "conform 305/2011", maar naar de regeling die geldt op het ogenblik van levering. Regel daarnaast wie de meerkost draagt wanneer een productfamilie tijdens uw uitvoeringstermijn omschakelt.

De Wet Breyne verplicht een aannemer of bouwpromotor om bij de bouw of verkoop van een woning op plan een financiële waarborg te stellen die de voltooiing van het gebouw verzekert. Daarbij bestaat vandaag een groot verschil: een erkende aannemer volstaat met een waarborg van 5 % van de bouwprijs, terwijl een niet-erkende aannemer of promotor een voltooiingswaarborg van 100 % van de totale bouwprijs moet stellen.

Het Hof van Justitie van de EU heeft dit verschil op 26 februari 2026 (zaak C-824/24) strijdig bevonden met de vrijheid van dienstverlening en de Dienstenrichtlijn. Het onderscheid is disproportioneel: het weegt in de praktijk vooral zwaar op buitenlandse aannemers, die een bijkomende horde nemen om in België een erkenning te bekomen. België zal zijn wetgeving dus moeten aanpassen — het is nog niet zeker of de 100 %-waarborg wordt afgeschaft, veralgemeend of vervangen door een andere regeling.

Praktisch: controleer bij contracten met (buitenlandse) aannemers of de gevraagde waarborg evenredig is, en houd er rekening mee dat de regeling op korte termijn kan wijzigen. Neem eventueel een clausule op die de waarborgregeling laat aansluiten bij de geldende wet op het ogenblik van uitvoering.

De Europese omzettingstermijn (29/05/2026) is verstreken; in Vlaanderen is de omzetting nog lopende. De Vlaamse Regering keurde op 17/07/2026 een voorontwerp van decreet principieel goed voor de gedeeltelijke omzetting van de EPBD. Het voorontwerp verankert de ZEB-norm (emissievrij gebouw) voor nieuwe overheidsgebouwen vanaf 01/01/2028 en voor alle andere nieuwbouw vanaf 01/01/2030.

Gevolg voor het contract: leg duidelijk vast of de aannemer een inspannings- dan wel een resultaatsverbintenis aangaat voor de energieprestatie, en wie instaat voor de EPB-verslaggeving. Regel bovendien uitdrukkelijk de risicoverdeling wanneer de norm strenger wordt tijdens de uitvoeringstermijn — bepaal wie de meerkost draagt als een project over een van de bovenstaande data heen loopt.

Naast fiscale schulden (art. 400–408 WIB 92) en RSZ-schulden komt er een derde controlecategorie bij: onbetaalde sociale bijdragen van zelfstandige (onder)aannemers, geïnd door het RSVZ (art. 15/1 KB nr. 38).

De maatregel werd herhaaldelijk uitgesteld — eerst 1 juli 2024, daarna 1 januari 2026, vervolgens mei 2026. Het systeem wordt operationeel op 1 oktober 2026, wanneer het RSVZ de eerste aanmaningsbrieven verstuurt; de eerste inhoudingen kunnen worden toegepast vanaf 30 oktober 2026.

Staat uw (onder)aannemer bij het RSVZ voor méér dan € 2.647 (geïndexeerd, 2026) in het rood, dan houdt u 15 % van het factuurbedrag (excl. btw) in en stort u dat door aan het RSVZ. De drie inhoudingen samen — fiscaal 15 %, RSZ 35 %, RSVZ 15 % — zijn geplafonneerd op 50 %; loopt er al een inhouding voor zowel fiscale als RSZ-schulden, dan valt de RSVZ-inhouding weg. Geen inhouding bij een correct nageleefd afbetalingsplan, bij een nog niet verstreken betalingstermijn, of bij een betwiste schuld.

Let op het afwijkende sanctieregime. Waar het fiscale luik en het RSZ-luik tot hoofdelijke aansprakelijkheid leiden voor de schulden van uw medecontractant, kent het RSVZ-luik enkel een administratieve geldboete van 15 % van het factuurbedrag (max. € 10.578,23 in 2026), verdubbeld en zonder plafond bij herhaling. Controleer bij élke betaling (niet enkel de eerste) via checkinhoudingsplicht.be of de geïntegreerde webservice, en bewaar het attest van uw raadpleging.

Op werven boven € 500.000 (excl. btw) moet u vandaag enkel de aankomst registreren via Checkinatwork. Daar komt een verplichte uitregistratie bij elk vertrek bij. Tegelijk verdwijnt het vooraf inchecken: elke registratie gebeurt voortaan onmiddellijk, ter plaatse en in real time door de werknemer of zelfstandige zelf. Pauzes moeten voorlopig niet worden geregistreerd.

De datum vraagt aandacht. De wet laat de inwerkingtreding bepalen door de Koning, maar uiterlijk op 1 januari 2027; een KB kan die datum dus enkel vervroegen. De RSZ communiceert op haar portalen echter sinds 30 juli 2026 dat de verplichting pas ingaat op 1 april 2027. Zolang het uitvoeringsbesluit niet is gepubliceerd, blijft 1 januari 2027 de wettelijke buitengrens. Ga vóór u zich op een datum vastlegt na welk KB is verschenen.

Volgens diezelfde RSZ-communicatie zullen registraties voor werken in onroerende staat vanaf de ingangsdatum niet langer in Checkinatwork gebeuren, maar in Check In and Out at Work (CIAO) — de toepassing die vandaag al wordt gebruikt voor onder meer de schoonmaaksector. Het toepassingsgebied omvat werken in onroerende staat (schoonmaakactiviteiten uitgezonderd) en de levering van stortklaar beton.

De feitelijke handeling verschuift dus naar de betrokkene, maar u blijft als werkgever of hoofdaannemer verantwoordelijk voor werkende registratiemiddelen en voor de informatieplicht. Wie zich niet registreert, riskeert een sanctie van niveau 1; wie geen middelen voorziet, een sanctie van niveau 3 (tot niveau 4 bij een arbeidsongeval).

Leg daarom de registratieplicht, de verantwoordelijke partij en de doorstroom naar onderaannemers contractueel vast.

Wetsvoorstel ingediend 20/02/2025, advies Raad van State 28/04/2025, aangenomen in de commissie Justitie op 30/06/2026 en door de plenaire Kamer op 16/07/2026. De wet van 22 juli 2026 is bekendgemaakt in het Belgisch Staatsblad van 23 september 2026 en treedt in werking op 1 september 2027, de eerste dag van de twaalfde maand na die van de bekendmaking. U hebt dus ongeveer één jaar om uw modelcontracten en algemene voorwaarden af te stemmen.

Boek 7 geldt enkel voor contracten die ná de inwerkingtreding worden gesloten; partijen mogen wel overeenkomen de nieuwe regels vervroegd toe te passen. Voor lopende dossiers blijft art. 1792 oud BW het werkende recht.

Aanneming, lastgeving en bewaargeving gaan op in één regime voor dienstencontracten, met een lex specialis voor werken aan onroerende goederen.

Art. 7.4.49 codificeert de tienjarige aansprakelijkheid en verduidelijkt dat zij geen absolute garantieverbintenis is; art. 7.4.48 verankert de dubbele oplevering (aanvullend recht); de rechtstreekse betaling van onderaannemers wordt dwingend recht; de Wet Breyne wordt ingekanteld.